정부가 6·27 대책을 통해 수도권 주택담보대출(주담대) 한도를 6억원으로 낮추면서 서울 부동산 시장이 얼어붙고 있는 가운데 

30일 서울 용산구의 한 공인중개사에 아파트 매물 시세표가 붙어 있다.(사진=방인권 기자)

세 놓아 잔금 치르려던 수분양자 발동동…강남 후분양 단지도 '날벼락'

입주 앞둔 서울 분양단지, 자금조달계획 차질에 혼란

대책 발표 전에 분양받았어도

전세대출 막혀 잔금 마련 막막

분양시기 저울질하던 후분양 충격

잔금비율이 80%…규제 부담 더 커

"속도내던 정비사업 제동 걸...

“서울에 분양받았지만 직장 문제로 이사는 몇 년 후에 하고 세입자를 받아 자금을 조달하려고 했는데 이번 대출 규제 때문에 불가능해지면서 어떻게 해야할 지 모르겠다.”(서울 성동구 오티에르 포레 수분양자 A씨·6월 28일 이전 모집공고가 난 사례)

“분양가를 조금이라도 더 받으려고 조합에서 후분양을 선택했는데 오히려 날벼락을 맞았다. 자금 조달 제약이 많아져 수십억원의 현금이 필요하게 됐는데 혹시나 분양률이 저조할까봐 걱정이다”(서울 서초구 내 정비사업장 조합원 B씨·6월 28일 이후 모집공고가 날 예정인 사례)

◇잔금 대출 막히고 세입자 보증금도 불가능

지난 27일 정부의 고강도 대출 규제가 발표된 이후 분양시장은 그야말로 대혼란이다. 하반기 입주를 앞둔 수도권 신축 아파트 수분양자들은 자금조달 계획이 틀어지게 되자 한숨을 내쉬고 있다.

금융위원회에 따르면 28일 규제 시행일 이후로 입주자모집공고를 낸 수도권 분양단지의 잔금 대출은 6억원으로 한도가 제한된다. 입주자모집공고일과 관계없이 이날부터 모든 분양 단지에서 ‘조건부 전세대출’도 금지된다.

통상적으로 청약시장에서는 전체 분양가 중 계약금을 10%, 중도금 60%, 잔금은 30% 정도의 비율로 나눠낸다. 계약금은 자신이 가진 현금으로 조달하고, 중도금을 집단대출과 함께 자신이 가진 현금으로 합쳐 조달한다.

잔금은 잔금대출을 받거나, 수분양자가 전세 세입자를 구해 보증금으로 잔금을 치르는 경우가 적지 않은데 이번 규제로 자금 조달 계획이 틀어진 경우가 상당할 수밖에 없기 때문이다.

다행히 28일 이전 모집 공고가 난 곳은 그래도 잔금 대출은 6억원 이상 가능은 하다. 계약서를 대출 규제 발표 이전에 작성했기 때문이다.

대표적으로 28일 이전 입주자모집공고를 낸 단지는 서울 성동구 ‘오티에르 포레’와 영등포구 ‘리버센트 푸르지오 위브’ 등이 있다. 오티에르 포레 수분양자 A씨는 이어 “국평 기준으로 잔금이 타입에 따라 다르지만 7억원대가 필요한데 그 이상 평수들은 사실 더 많은 잔금이 필요하다”며 “6억원 이상 대출이 된다고 해도 ‘최대’이기 때문에 총부채원리금상환비율(DSR) 등 각종 조건이 맞지 않으면 최대로 대출이 나오지 않을 수도 있어 당장 수 억원의 현금을 조달할 수 있을지 막막한 상황”이라고 토로했다.

28일 이후 모집공고가 나는 단지들은 더 막막한 상황이다. 분양가를 조금이라도 더 받기 위해 분양시기를 저울질하다 날벼락을 맞은 상황이다.

올 하반기 강남권 후분양 단지로는 서울 서초구 메이플자이와 서초구 신반포21차 재건축인 ‘오티에르반포’가 분양될 예정이다. 또 송파구에선 미성·크로바를 재건축한 ‘잠실르엘’이 대기 중이었으며 용산구에선 용산 ‘아세아아파트’ 재건축이 일반분양을 앞두고 있다. 후분양 단지는 사실상 중도금이 없어서 계약금을 내고 6개월 정도 후에 바로 잔금을 치르게 된다. 잔금은 분양가의 80%에 가까운 규모다. 그러다보니 이번 대출 규제로 현금 부담이 커진 상황이다. 올해 하반기 후분양 예정인 조합의 커뮤니티에서는 “주담대 규제랑 세입자 전세대출 금지로 후분양 단지들은 현금으로 당장 수십억원을 들고 있어야 청약이 가능한데 분양률이 저조해질 수 있어 걱정이다”는 취지의 글들이 올라오고 있다.

◇청약 경쟁률 한풀 꺾일 듯

전문가들은 정부의 이 같은 분양시장의 초강수 대출 규제가 오히려 무주택 중산층 청약 수요자들의 진입 자체를 막고 건설사들 공급도 지연하게 하는 요인으로 작용할 수 있다고 지적하고 있다.

송승현 도시와 경제 대표는 “이번 대출 규제는 실수요 보호보다 시장 위축에 더 가까운 조치”라면서 “고분양가단지와 후분양 단지에 집중 타격을 주며, 잔금대출이 막히는 구조 속에 무주택 중산층도 청약을 포기하게 된다. 청약 자체가 리스크가 된 셈”이라고 말했다.

그나마 사업성이 좋아 정비사업 진행에 속도가 붙던 사업장들도 제동이 걸릴 수 있다는 지적이다.

송 대표는 “공급자 역시 분양 리스크를 우려해 공급을 줄일 가능성이 커지며, 이는 결국 공급 부족과 집값 상승으로 이어질 수 있다”며 “실수요까지 차단한 과잉 규제라는 점에서 정책 조정이 필요하다”고 말했다.

양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 “이번 청약시장에 대한 대출 규제는 결과적으로 건설사들의 분양률에도 타격을 줄 수 있다”며 “상황에 따라 보완적 대책이 나올 필요가 있다”고 전했다.

박지애 기자 ⓒ 이데일리